順德：多層廠(chǎng)房和商服招商項(xiàng)目可分拆、登記銷(xiāo)售


12月17日，記者從佛山市順德區(qū)國(guó)土城建和水利局獲悉，該局正在征詢(xún)《順德區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“辦法”）公眾意見(jiàn)。該辦法指出通過(guò)流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，另外產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠(chǎng)房和商服用途的招商項(xiàng)目，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷(xiāo)售。





2002年12月，為給廣東省集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尋找路徑，順德頒布《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，之后集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在順德全面鋪開(kāi)。2011年3月，順德區(qū)政府又頒布相關(guān)規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整和完善。


“此次征詢(xún)公眾意見(jiàn)，是為加強(qiáng)集體建設(shè)用地管理，規(guī)范集體建設(shè)用地市場(chǎng)秩序，**集體建設(shè)用地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用。”該局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該辦法是結(jié)合順德區(qū)實(shí)際和率先建設(shè)廣東省高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的迫切需求。





根據(jù)辦法，今后順德集體建設(shè)用地出讓?zhuān)ㄗ赓U）必須納入本區(qū)域建設(shè)用地供應(yīng)年度計(jì)劃，實(shí)行全區(qū)統(tǒng)籌安排供應(yīng)。另外集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上合法建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。


“通過(guò)流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得用于住宅或類(lèi)似住宅的居住用房開(kāi)發(fā)建設(shè)，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房?！痹撠?fù)責(zé)人指出，經(jīng)批準(zhǔn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房及村居社區(qū)公寓除外。


為了激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，此次順德區(qū)提出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠(chǎng)房和商服用途的招商項(xiàng)目的，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷(xiāo)售。該局指出，該辦法有效期為3年，實(shí)施后原《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
從逼仄的街巷到林立的高樓，人來(lái)人往都市中，各路資金在尋找增值標(biāo)的?？吹靡?jiàn)摸得著的高樓大廈，自然是安全的避風(fēng)港與上佳的生財(cái)捷徑。


對(duì)于一座座十年乃至三十年歷史的大樓而言，時(shí)間沉淀下來(lái)較清晰可見(jiàn)的是資本的盛宴。


在中國(guó)香港皇后大道中，“人”李嘉誠(chéng)一年時(shí)間便將中環(huán)中心加價(jià)45億港元，402億港元成交價(jià)使之成為中國(guó)香港較貴商廈。


資金較青睞的物業(yè)多出身于上海、及中國(guó)香港等城市，這些地方的交投相當(dāng)活躍。


不知是何時(shí)形成了這樣的風(fēng)潮：中國(guó)香港凡賣(mài)商業(yè)樓必問(wèn)是否意向中資？這宗402億港元交易的收購(gòu)方，正是中資企業(yè)近年來(lái)于海內(nèi)外大筆“置業(yè)”的有力佐證。各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，今年中資依舊在大宗物業(yè)包括寫(xiě)字樓交易上擔(dān)當(dāng)正規(guī)公司之姿，尤以國(guó)企、金融企業(yè)為首。


有人入場(chǎng)，便有人離場(chǎng)。在京滬核心地段擁有大量寫(xiě)字樓物業(yè)的SOHO中國(guó)今年連續(xù)拋售旗下資產(chǎn)，但對(duì)于聯(lián)合辦公這一業(yè)態(tài)卻是非?？春茫x擇將SOHO3Q進(jìn)行到底。


與SOHO中國(guó)類(lèi)似的企業(yè)并不少，“租賃時(shí)代”到來(lái)的業(yè)界共識(shí)使多家機(jī)構(gòu)下注聯(lián)合辦公市場(chǎng)。在擴(kuò)張與整合之時(shí)，這種商業(yè)模式的未來(lái)仍似霧里看花。


一二線(xiàn)：空置率與租金差異


當(dāng)住宅市場(chǎng)正因調(diào)控而起起落落之時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)亦非“輕輕松松”，庫(kù)存依然是相當(dāng)一部分城市所面臨的難題。


一線(xiàn)城市在吸吶跨國(guó)公司及創(chuàng)業(yè)企業(yè)上的競(jìng)爭(zhēng)力與二線(xiàn)乃至三線(xiàn)城市相比擁有明顯的優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，雖有新企業(yè)不斷進(jìn)場(chǎng)，大幢商廈的落成又從另一方面提高了市場(chǎng)的空置率，供應(yīng)與需求之間一直處于互相角力的狀態(tài)。




數(shù)據(jù)所示，2017年前三季度，四大一線(xiàn)城市及南京的空置率處于較低水平，在5%-13%之間；特別是市場(chǎng)，僅為6%左右。


相比之下，其他二線(xiàn)城市的空置率不甚樂(lè)觀，、成都、青島的空置率過(guò)25%，武漢、、天津、沈陽(yáng)空置率在30%以上，重慶更是達(dá)到了46%。


據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，重慶寫(xiě)字樓截至第三季度的存量達(dá)450萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓存量逾250萬(wàn)平方米。


租金方面，甲級(jí)寫(xiě)字樓以過(guò)400元/平/月領(lǐng)先其他城市，由于新增供應(yīng)增加，整體市場(chǎng)的空置率有略微上升，但在優(yōu)質(zhì)辦公樓交付的帶動(dòng)下，的租金依舊有上漲之勢(shì)。


之后，上海及深圳的租金亦達(dá)到250元。在廣州，受供應(yīng)放緩影響，2017年第三季度的空置率有所下降，租金受益于此亦有所上漲；杭州、武漢、、天津、、成都及青島等城市的租金在100元左右。


租戶(hù)方面，金融業(yè)、TMT行業(yè)已是四大一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力軍，制造業(yè)以及零售業(yè)亦有不錯(cuò)的表現(xiàn)。在中國(guó)香港，世邦魏理仕近期公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)香港再次越倫敦、紐約，蟬聯(lián)全球?qū)懽謽亲饨饍r(jià)格較昂貴排名的冠軍，其中中環(huán)的寫(xiě)字樓每平方英尺年租金近303美元(約2120元/平方米/月)。


過(guò)去一個(gè)月，這個(gè)市場(chǎng)曾創(chuàng)造了過(guò)5.5萬(wàn)元的尺價(jià)，太和控股以7.38億元沽出中環(huán)中心79樓頂層，創(chuàng)全港寫(xiě)字樓尺價(jià)新紀(jì)錄。此后不久，長(zhǎng)實(shí)中環(huán)中心傳聞叫價(jià)402億，大概率打破單宗商廈較高價(jià)。


如今，中國(guó)香港甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已跌至2%左右，租金仍有上升的勢(shì)頭。


大宗交易：京滬港各自精彩


作為金融中心，金融服務(wù)業(yè)和高科技企業(yè)在上海高度聚集，伴隨著的是寫(xiě)字樓整幢交易的火熱行情，于內(nèi)地一線(xiàn)城市里可謂“一騎絕塵”。


與此同時(shí)，海內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)亦在這市場(chǎng)之中捕捉到了投資的機(jī)遇，一座商廈三五年后再度出售并不少見(jiàn)。


在這些買(mǎi)家之中，除了部分企業(yè)收購(gòu)以自用之外，大多數(shù)是以保險(xiǎn)、信托及基金為主的金融機(jī)構(gòu)，一些物業(yè)在投資方之間交易不止一次。


譬如，2012年底，黑石聯(lián)合閩臺(tái)頂新集團(tuán)以23億元總價(jià)收購(gòu)了華敏帝豪大廈的5-33層的辦公樓(實(shí)際共25層)，建筑面積4.75萬(wàn)平方米,總價(jià)23億元，而后更名為嘉地中心。不到五年光景，黑石以39.2億元脫手該項(xiàng)目，新的接盤(pán)者是Kland。


的成幢寫(xiě)字樓成交雖不如上?；钴S，但今年亦有多宗交易敲定。其中，華潤(rùn)以17億元收購(gòu)中興通訊位于海淀的中興大廈，金致投資以36.7億元向合生創(chuàng)展及另一股東出售了合生國(guó)際大廈。


20世紀(jì)90年代大量外企及投資企業(yè)涌入與，不管是投資還是收購(gòu)以自用，相當(dāng)一部分寫(xiě)字樓的所有權(quán)保存完整。但在深圳與廣州，發(fā)展商更傾向于散售方式處置旗下的寫(xiě)字樓物業(yè)，市面上可供整棟銷(xiāo)售的物業(yè)并不多，導(dǎo)致成幢商廈交易較少。




“一線(xiàn)城市”中國(guó)香港今年來(lái)亦因商業(yè)用地創(chuàng)紀(jì)錄的成交，使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)更引關(guān)注，成交價(jià)亦水漲船高。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，鑒于業(yè)主惜售、提高出售心理價(jià)，預(yù)測(cè)將對(duì)成交量造成影響。目前大熱的商廈包括朗豪坊、怡東酒店依舊待字閨中。


據(jù)美聯(lián)工商鋪資料，中國(guó)香港截至十月中旬已錄得16宗整幢商廈成交，其中位于中上環(huán)的整幢商廈占據(jù)了一半。較高成交價(jià)的商廈是南豐資源旗下，位于中環(huán)惠靈頓街198號(hào)的TheWellington，成交價(jià)30億港元成交，尺價(jià)達(dá)35494港元。


隨著近幾年中資在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)投資的興起，以及越來(lái)越多的中資企業(yè)在中國(guó)香港開(kāi)設(shè)辦公室，外界更熱衷于在每一次交易緋聞中尋覓中資的身影。


目前，中國(guó)香港單個(gè)寫(xiě)字樓成交紀(jì)錄前幾名亦由中資維持，除了中環(huán)中心，在2015年，恒大以125億港元買(mǎi)下美國(guó)萬(wàn)通大廈作自用。2016年，光大集團(tuán)聯(lián)同光大控股以100億元購(gòu)入大新金融中心。2017年10月，綠景以90億港元向九龍倉(cāng)收購(gòu)觀塘海濱道123號(hào)物業(yè)。


寫(xiě)字樓投資在哪里？


相比零售及酒店業(yè)態(tài)，寫(xiě)字樓在營(yíng)運(yùn)或投資回報(bào)上更具優(yōu)勢(shì)，而且收入穩(wěn)定的特征滿(mǎn)足投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)升值的要求。


但不可忽略的是，在高租金、低空置率的北上廣深及中國(guó)香港，寫(xiě)字樓的投資收益率卻不盡如人意，相當(dāng)一部分原因是由于這些市場(chǎng)的地價(jià)增長(zhǎng)過(guò)租金增長(zhǎng)速度。


戴德梁行研究報(bào)告顯示，寫(xiě)字樓占據(jù)了2016年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總投資額的一半。與之相反的是，四大一線(xiàn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均毛收益率進(jìn)一步下降至4.9%，并預(yù)計(jì)未來(lái)將繼續(xù)下滑。


不過(guò)，市場(chǎng)對(duì)于寫(xiě)字樓的愛(ài)好并未減弱，一些投資者正計(jì)劃收購(gòu)?fù)顿Y回報(bào)更加低的物業(yè)如酒店與零售業(yè)態(tài)，將其改造為寫(xiě)字樓。比如，萬(wàn)科收購(gòu)西單商場(chǎng)并將其改造成寫(xiě)字樓，中國(guó)香港怡東酒店未來(lái)亦將打造成商廈。


在投資區(qū)域上，由于中環(huán)租金高企，中國(guó)香港“去中心化”趨勢(shì)亦影響著寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)，部分投資者的品味也開(kāi)始發(fā)生了微妙的變化。


2017年7月，在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)，太古地產(chǎn)行政總裁白德利曾談及這一點(diǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。他稱(chēng)，隨著租戶(hù)遷出中環(huán)，旗下太古坊寫(xiě)字樓亦受到更多租戶(hù)的歡迎。


與此同時(shí)，內(nèi)地四大一線(xiàn)城市CBD之外的新興商業(yè)市場(chǎng)亦捕獲不少關(guān)注的目光，這些區(qū)域大多擁有新落成的成幢寫(xiě)字樓與更便宜的租金供租戶(hù)選擇。


的望京、麗澤商務(wù)區(qū)，深圳的前海，上海的北外灘、前灘，廣州的琶洲與國(guó)際金融城都屬此種定位。近期成交的案例包括基匯資本接盤(pán)SOHO中國(guó)虹口項(xiàng)目，金茂宣布掛售北外灘的地標(biāo)性商廈……


這些地方的價(jià)值正在逐漸被市場(chǎng)挖掘，除了投資，聯(lián)合辦公品牌亦熱衷于在此擴(kuò)張新項(xiàng)目。


這兩年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)涌現(xiàn)了一股聯(lián)合辦公熱潮，房企或品牌運(yùn)營(yíng)商們紛紛在商業(yè)中心中尋找可用的空間。


更便宜的租金、更靈活開(kāi)放的辦公環(huán)境、五花八門(mén)的企業(yè)服務(wù)……聯(lián)合辦公這股新勢(shì)力正襲卷傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)。


辦公室里的共享新勢(shì)力


經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，、上海、廣州、成都、天津、、青島、杭州及武漢等城市的聯(lián)合辦公市場(chǎng)明顯壯大，一些本土品牌也開(kāi)始往外擴(kuò)張。


在選擇CBD等核心辦公領(lǐng)域外，一些新興的經(jīng)濟(jì)中心、科技園成為聯(lián)合辦公企業(yè)扎營(yíng)的陣地，特別是對(duì)于資金實(shí)力并不那么雄厚的企業(yè)而言。如今，的望京及中關(guān)村區(qū)域亦受大多品牌所擁簇。




如今聯(lián)合辦公某種程度上被視為減輕寫(xiě)字樓高庫(kù)存壓力乃至酒店住房率低的途徑之一。10月份，首旅如家牽手優(yōu)客工場(chǎng)，目的就是提高這些空置房間的利用率。但是在需求一定的情況下，大量涌現(xiàn)的聯(lián)合辦公空間是否能為市場(chǎng)所消化？


世邦魏理仕較新發(fā)布的報(bào)告顯示，亞太區(qū)域越來(lái)越多的跨國(guó)公司將目光轉(zhuǎn)向彈性辦公，約64%參與調(diào)研的跨國(guó)企業(yè)計(jì)劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案作為對(duì)其傳統(tǒng)辦公方式的補(bǔ)充。


如國(guó)內(nèi)其他備受大眾關(guān)注的共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一樣，聯(lián)合辦公以規(guī)模為首的價(jià)值觀正被大多企業(yè)在各大城市堅(jiān)定執(zhí)行著。


當(dāng)聯(lián)合辦公巨頭WeWork在首個(gè)門(mén)店開(kāi)業(yè)之時(shí)，毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)同樣也在對(duì)方的地盤(pán)擴(kuò)張，年內(nèi)還進(jìn)入了新加坡及印尼等市場(chǎng)；一直布局于自身寫(xiě)字樓之中的SOHO3Q也在老潘的一輪城市巡游中擴(kuò)張至杭州、南京。


規(guī)模的選擇無(wú)可非議，況且在共享辦公領(lǐng)域，城市里各個(gè)聯(lián)合辦公空間之間發(fā)生正面交峰的頻率并不高，無(wú)需過(guò)于擔(dān)憂(yōu)出現(xiàn)低價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)手段。龐大的潛在市場(chǎng)，正待企業(yè)來(lái)占領(lǐng)。


回報(bào)方面，相比起傳統(tǒng)的孵化器，聯(lián)合辦公的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源更多是租金與增值服務(wù)收入，以及政府的補(bǔ)貼。與此同時(shí)，他們正致力于采取各種途徑，來(lái)增加收入的多樣化來(lái)源。

深圳城市更新新規(guī)12月起實(shí)施 城市更新項(xiàng)目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務(wù)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施，深圳圍繞存量土地二次開(kāi)發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負(fù)責(zé)制定的《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實(shí)施?！兑?guī)定》提出，城市更新項(xiàng)目要把不少于15%的土地?zé)o償移交政府，優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前


據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關(guān)政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實(shí)施。


城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時(shí)符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補(bǔ)償?shù)?，不屬于“未作補(bǔ)償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進(jìn)行部分補(bǔ)償?shù)a(bǔ)償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請(qǐng)歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“繼受單位”）應(yīng)對(duì)拆除范圍內(nèi)符合條件的用地一并申請(qǐng)?zhí)幹谩?br>

由區(qū)城市更新職能部門(mén)負(fù)責(zé)權(quán)屬認(rèn)定


　《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見(jiàn)書(shū)、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門(mén)。


為提升城市更新實(shí)施效率，《規(guī)定》明確了權(quán)屬認(rèn)定中可簡(jiǎn)化手續(xù)的具體情形和可簡(jiǎn)化的具體手續(xù)。對(duì)符合深府〔2010〕66號(hào)文件規(guī)定的處理對(duì)象或者國(guó)有已出讓用地上無(wú)合法手續(xù)的建筑物，在權(quán)屬認(rèn)定中無(wú)需辦理規(guī)劃確認(rèn)、土地權(quán)屬證明、房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門(mén)核發(fā)權(quán)屬認(rèn)定的處理意見(jiàn)書(shū)?！兑?guī)定》還對(duì)權(quán)屬認(rèn)定過(guò)程中涉及的罰款、地價(jià)、契稅繳交要求進(jìn)行了明確。


此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進(jìn)行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進(jìn)行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無(wú)償移交政府。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則等政策文件的要求將不少于15%的土地?zé)o償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。
40年40個(gè)瞬間 住房制度改革


1998年7月，《**關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出了發(fā)展住房交易市場(chǎng)，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。自此，“市場(chǎng)化”成為住房建設(shè)的主題。


1998年7月，《**關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出了發(fā)展住房交易市場(chǎng)，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。自此，實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái)，“市場(chǎng)化”成為住房建設(shè)的主題。


42蚌埠市住房改革方案自1987年11月1日實(shí)施，之后僅一個(gè)多月時(shí)間，就有6000多人到市房管處居民買(mǎi)房登記點(diǎn)登記買(mǎi)房。


蚌埠市住房改革方案自1987年11月1日實(shí)施，之后僅一個(gè)多月時(shí)間，就有6000多人到市房管處居民買(mǎi)房登記點(diǎn)登記買(mǎi)房。


1980年6月，**、**批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式允許實(shí)行住房商品化政策，自此揭開(kāi)了中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。


從1982年開(kāi)始，各地陸續(xù)推出出售公房、鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)的政策，但因缺乏購(gòu)買(mǎi)力和社會(huì)心理基礎(chǔ)，收效不大；此后，煙臺(tái)、蚌埠等地先后啟動(dòng)了“提租補(bǔ)貼”試點(diǎn)，通過(guò)補(bǔ)貼提高房租實(shí)現(xiàn)以租金養(yǎng)房，但是由于種種原因，這項(xiàng)改革沒(méi)有全面推開(kāi)。


到了1988年初，住房商品化的目標(biāo)再次被確定。1988年1月15日，**召開(kāi)了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議。2月25日，**發(fā)出《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案》，確定了整體方案分兩步走：第一步提租發(fā)補(bǔ)貼，資金主要來(lái)自原有建房、維修資金；第二步再把補(bǔ)貼理入工資，進(jìn)入企業(yè)成本或列入財(cái)政預(yù)算，租金逐步達(dá)到商品租金水平。


與此同時(shí)，不少地方又開(kāi)展了出售舊公房和小城鎮(zhèn)房改突破的一些經(jīng)驗(yàn)和做法，建設(shè)部住宅研究所還專(zhuān)門(mén)研究制定了一個(gè)有關(guān)增量改革的方案。


1991年6月18日，**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在人民大會(huì)堂舉辦住房體制改革新聞發(fā)布會(huì)。


1991年6月18日，**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在人民大會(huì)堂舉辦住房體制改革新聞發(fā)布會(huì)。


1994年7月18日，**頒布執(zhí)行《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。它強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)住房制度改革要綜合配套，分階段推進(jìn)；要求穩(wěn)步出售公有住房，對(duì)出售公房作了更嚴(yán)格、具體的規(guī)定，明確以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)；要求積極推進(jìn)租金改革，租金改革要與各地物價(jià)控制指標(biāo)以及工資改革相結(jié)合；提出了與原有售房政策相銜接的原則。


但是，1994年的這個(gè)方案并沒(méi)能起到“還不錯(cuò)”的房改效果。特別是在方案出臺(tái)前，就出現(xiàn)了賤賣(mài)舊公房的現(xiàn)象?！白冑u(mài)國(guó)有資產(chǎn)”的帽子扣上來(lái)，使得改革的合理性受到質(zhì)疑。后來(lái)及時(shí)采取措施，賣(mài)舊公房的問(wèn)題暫時(shí)不推進(jìn)。至此，我國(guó)的住房制度改革方案都沒(méi)有取得突破性的進(jìn)展。


應(yīng)該說(shuō)，在1998年以前，我國(guó)曾經(jīng)進(jìn)行了多項(xiàng)房改的探索，多地的房改試點(diǎn)，有以提高房租提租補(bǔ)貼為主要思路的改革方案，也有以出售舊公房為主要思路的改革方案，但是由于缺乏改革的經(jīng)驗(yàn)，加上傳統(tǒng)的思想觀念和體制很頑固，總之，由于種種矛盾，并沒(méi)有取得突破性進(jìn)展。


轉(zhuǎn)折點(diǎn)在1998年。1998年3月，新上任的*總理在全國(guó)人代會(huì)上闡述施政綱領(lǐng)，正式將“住房商品化”列為新政府的五大近期改革目標(biāo)之一，并明確規(guī)定了時(shí)間表。


1998年6月，**召開(kāi)全國(guó)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議。


7月初，《**關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出了以停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化為核心，配套改革住房建設(shè)、供應(yīng)、金融辦法，發(fā)展住房交易市場(chǎng)，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。自此，實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái)，“市場(chǎng)化”成為住房建設(shè)的主題。


(《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》特約撰稿人、住建部住房政策專(zhuān)家**副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌)


親歷者顧云昌


我親歷的“98房改方案”制定過(guò)程


我從上世紀(jì)70年代末進(jìn)入國(guó)家建委、國(guó)家城建總局工作，跟隨**的步伐，開(kāi)始著手住宅商品化的研究，從住宅住房的屬性、住房政策探索跟蹤試點(diǎn)城市的房改進(jìn)程，到1998年國(guó)家房改方案起草小組的主要執(zhí)筆人之一，多次參與了住房制度改革的會(huì)議以及參與住房制度改革的研討，直至參加1997年到1998年的住房制度改革方案的全過(guò)程，見(jiàn)證和推動(dòng)了國(guó)家房改的進(jìn)程和房地產(chǎn)的發(fā)展。


在我看來(lái)，1998年在全國(guó)范圍內(nèi)全面啟動(dòng)的住房制度改革，是中國(guó)諸多改革中較成功的改革之一。當(dāng)時(shí)房改的“四輪啟動(dòng)”(住房分配貨幣化、建立住房供應(yīng)體系、啟動(dòng)二手房市場(chǎng)和建立住房金融)，現(xiàn)在還在不斷地深化改革中。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)現(xiàn)在所走的商品化市場(chǎng)的路子，是在1998年房改方案當(dāng)中形成的。


雖然98房改方案從醞釀到出臺(tái)的時(shí)間并不長(zhǎng)，但卻是汲取了自**以來(lái)18年試點(diǎn)研究的成果。


啟動(dòng)


我在上世紀(jì)80年代初進(jìn)入當(dāng)時(shí)的國(guó)家城建總局房產(chǎn)住宅局工作時(shí)，參與了“住宅到底是商品還是福利品”的大討論，整個(gè)討論非常激烈，也非常解放思想。我至今清楚地記得，即便在*的1980年談話(huà)之后，“住宅是商品”的觀點(diǎn)，還是不被很多人接受。


印象很深的是，一直到80年代末，社會(huì)上對(duì)于住房是否可以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，還有不同的意見(jiàn)。我認(rèn)為住房是生活資料，完全可以使用，于是，寫(xiě)了一篇關(guān)于住房私有化問(wèn)題的討論的文章，結(jié)果遭到了一些人的攻擊，說(shuō)我是提倡資產(chǎn)階級(jí)自由化。好像這個(gè)“私”字不能出現(xiàn)，一出現(xiàn)就是資本主義的東西。因?yàn)橐恍﹤鹘y(tǒng)的思想太根深蒂固，這些理論一下子要人們接受，也需要一個(gè)過(guò)程。


這樣激烈的討論聲，自1982年以來(lái)，一直伴隨著各地的試點(diǎn)和改革方案的醞釀制定過(guò)程。


1997年，伴隨著中國(guó)、乃至世界經(jīng)濟(jì)的低迷，時(shí)任**副總理*提出，“加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)”，改革共識(shí)逐漸達(dá)成。


這一年，俞正聲從山東省委常委、青島市委書(shū)記調(diào)到建設(shè)部，主抓房改。


之所以調(diào)俞正聲到建設(shè)部擔(dān)任部長(zhǎng)，人們猜測(cè)，可能與俞正聲曾經(jīng)主抓煙臺(tái)房改方案、第一個(gè)吃房改的螃蟹有關(guān)，因?yàn)?985年至1986年，我國(guó)進(jìn)入“提租補(bǔ)貼”改革的新階段，煙臺(tái)、蚌埠等地打響了“提租補(bǔ)貼”試點(diǎn)“第一槍”。當(dāng)年，主抓煙臺(tái)房改的煙臺(tái)市委副書(shū)記、市長(zhǎng)正是俞正聲。


1997年9月，國(guó)慶節(jié)前夕，時(shí)任國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革**主任李鐵映組織房改討論會(huì)，俞正聲部長(zhǎng)帶著我和當(dāng)時(shí)房改小組辦公室主任謝家瑾(時(shí)任建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司司長(zhǎng)，后任建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)已退休)參加了會(huì)議，我還在會(huì)議上發(fā)了言。會(huì)后，俞正聲部長(zhǎng)對(duì)我說(shuō)，他要起草一份關(guān)于房改方案的文件上報(bào)給**副總理*。開(kāi)始起草之前，俞正聲部長(zhǎng)讓我根據(jù)近幾天的會(huì)議整理了一個(gè)提綱式文稿。到了起草的時(shí)候，他說(shuō)自己要親自寫(xiě)，寫(xiě)了以后讓我從專(zhuān)業(yè)角度給予修改。


我覺(jué)得領(lǐng)導(dǎo)的稿子很難改，改多了不尊重領(lǐng)導(dǎo)，不改又不合適，改錯(cuò)了更糟糕。我很為難，但在部長(zhǎng)的堅(jiān)持下又不好推辭。


我清楚地記得，1997年10月1日國(guó)慶節(jié)中午，我當(dāng)時(shí)正在午睡，俞正聲打來(lái)電話(huà)，是我女兒接的電話(huà)，俞正聲自稱(chēng)是“建設(shè)部老俞”，讓我午睡后給他回電話(huà)。下午我回電話(huà)時(shí)，俞部長(zhǎng)還在辦公室。也就在當(dāng)天，俞正聲的秘書(shū)將這份他起草的房改方案報(bào)告送到我的家里，讓我修改后第二天上班就送到他辦公室。


部長(zhǎng)給總理的報(bào)告，思路很*也很開(kāi)闊。我是用鉛筆改的，修改時(shí)還是很慎重的，只是有一些字句表達(dá)不一定合適，我稍做了一些修改。第二天將報(bào)告送到他的辦公室，俞部長(zhǎng)認(rèn)認(rèn)真真看了兩遍，又改動(dòng)了幾個(gè)字，就打印出來(lái)送給了*總理。這是俞正聲擔(dān)任部長(zhǎng)以后給*總理的第一次房改報(bào)告。


1998年3月，**正式宣布**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組從國(guó)家體改委并入建設(shè)部，由俞正聲部長(zhǎng)擔(dān)任**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)，全國(guó)房改工作的政策研究和指導(dǎo)工作交由建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司執(zhí)行。國(guó)家體改委副主任劉志峰調(diào)入建設(shè)部任副部長(zhǎng)，具體負(fù)責(zé)房改工作。由劉志峰領(lǐng)導(dǎo)的房改辦的同志，統(tǒng)一調(diào)入建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司。


其實(shí)，在1980至1986年，**并沒(méi)有住房制度改革專(zhuān)設(shè)機(jī)構(gòu)，房改試點(diǎn)工作由國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部在**的領(lǐng)導(dǎo)下具體執(zhí)行。1991年，**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組**體改委。1998年3月，**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組并入建設(shè)部。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了一圈，房改小組又回到了建設(shè)部。


1998年3月19日，新任總理*在就職的中外記者招待會(huì)上宣布：“今年下半年出臺(tái)新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”


這意味著中國(guó)住房將要發(fā)生前所未有的變化，延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度即將終結(jié)。天時(shí)地利人和之下，起草98年方案終于一錘定音。


爭(zhēng)議


新的國(guó)家房改領(lǐng)導(dǎo)小組的主要任務(wù)就是起草新的房改方案，同時(shí)要在全國(guó)推進(jìn)住房制度改革。為此，房改小組成立了由**、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等部委的官員和專(zhuān)家組成的約百人的國(guó)家房改方案起草小組，而謝家瑾司長(zhǎng)、劉鐵民(房改辦副主任)和我3個(gè)人成為起草小組的主要執(zhí)筆人。


俞正聲部長(zhǎng)負(fù)責(zé)住房制度改革的全面工作，劉志峰副部長(zhǎng)協(xié)助俞正聲抓具體工作，我們差不多每個(gè)星期都要召開(kāi)碰頭會(huì)，把各種不同的思想以及各個(gè)部委的意見(jiàn)都?xì)w納在一起，充分展開(kāi)討論。


*總理幾乎每個(gè)月都要召集部長(zhǎng)們?nèi)R報(bào)，俞正聲部長(zhǎng)在匯報(bào)后將情況反饋給我們，我們會(huì)根據(jù)*總理的指示，再進(jìn)行修改。


房改方案在起草過(guò)程中遇到的較主要的爭(zhēng)議是住房分配體制改革，也就是從住房福利制(實(shí)物分配)如何轉(zhuǎn)變成貨幣化分配。首要的問(wèn)題是，實(shí)物分配取消，變成貨幣分配，怎么做？因?yàn)槿∠藢?shí)物分配以后就沒(méi)有了分房政策，大家都要買(mǎi)房了，而老百姓工資那么低，買(mǎi)不起，要不要給購(gòu)房者一定的補(bǔ)貼？該補(bǔ)多少？錢(qián)從哪兒來(lái)？


從理論上說(shuō)，之所以給買(mǎi)房者補(bǔ)貼，主要是因?yàn)槲覀冞^(guò)去的工資體系是低工資制度，在工資中包含的住房費(fèi)用很低，低工資體制自然買(mǎi)不起房。那么，要從實(shí)物分配變成貨幣分配，必須給買(mǎi)房者補(bǔ)貼。如果買(mǎi)房，要以什么價(jià)格賣(mài)給職工，這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)論很大。如果房子賣(mài)得太便宜，被看作是公有資產(chǎn)的流失。但不給買(mǎi)房者補(bǔ)貼，根本就買(mǎi)不起，公房出售的辦法就推不動(dòng)了。


類(lèi)似很多這樣的問(wèn)題，從房改方案起草開(kāi)始，就爭(zhēng)論不休，而且爭(zhēng)論的時(shí)間很長(zhǎng)。其中有一個(gè)關(guān)鍵的詞叫“房?jī)r(jià)收入比”。房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。老百姓買(mǎi)房較合理的房?jī)r(jià)收入比是多少？一套房子的價(jià)格和一個(gè)家庭的年收入比是多少？經(jīng)過(guò)反復(fù)討論，大家認(rèn)為較合理的房?jī)r(jià)收入比是4到6倍之間。比如，一套普通住房?jī)r(jià)值100萬(wàn)元，一個(gè)家庭一年的收入是20萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比是5倍。大概這么一個(gè)價(jià)格大家能夠承受得起。最后，我們?cè)跔?zhēng)論是按照4倍計(jì)算房?jī)r(jià)收入比還是按照6倍計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，俞正聲部長(zhǎng)拍板，我們要以4倍的房?jī)r(jià)收入比來(lái)計(jì)算，盡可能地給買(mǎi)房者比較優(yōu)惠的補(bǔ)貼，來(lái)調(diào)動(dòng)大家的買(mǎi)房積極性。


這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以后，賬就好算了，公務(wù)員的補(bǔ)貼肯定是國(guó)家開(kāi)支，事業(yè)單位的補(bǔ)貼由事業(yè)單位出，學(xué)校的補(bǔ)貼由學(xué)校出。各單位自己的問(wèn)題自己來(lái)解決，歸根結(jié)底要把房子賣(mài)出去，把房改方案全面推開(kāi)，要賣(mài)得起，關(guān)鍵也要買(mǎi)得起。


1998年7月3日，**發(fā)布了“23號(hào)令”——《**關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。取消福利分房的一紙公文令市場(chǎng)化、商品化成為住房建設(shè)的主題詞，由此開(kāi)啟了中國(guó)住房市場(chǎng)化的進(jìn)程。


這一天，距離總理宣布下半年出臺(tái)新政策不足4個(gè)月。但是，在1998年取消福利分房政策出臺(tái)后，市場(chǎng)并沒(méi)有一下子就火起來(lái)。因?yàn)樾轮贫葲](méi)有建立起來(lái)，舊制度立刻停止不現(xiàn)實(shí)，于是提出“一年的過(guò)渡期”。


也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)真正走上實(shí)際意義上的商品化、市場(chǎng)化的道路，是從2000年開(kāi)始的。當(dāng)時(shí)，全社會(huì)的力量都調(diào)動(dòng)起來(lái)了，老百姓買(mǎi)房的積極性很高了，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般出現(xiàn)，從那時(shí)起中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)十年黃金開(kāi)發(fā)時(shí)代。


成就


98房改使過(guò)去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房體系變成了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房體系，真正走上了商品化、市場(chǎng)化的道路，是中國(guó)諸多改革當(dāng)中較成功的改革之一，這樣說(shuō)一點(diǎn)都不過(guò)分。


98房改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用巨大，與之相伴的，形成了住房制度改革四輪啟動(dòng)。


第一個(gè)輪子是分配制度改革。改變了過(guò)去的實(shí)物分配為貨幣分配。第二個(gè)輪子是供給制度改革。由過(guò)去由國(guó)家、企業(yè)供應(yīng)，變成了對(duì)不同收入家庭采用不同住房供應(yīng)制度，低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，中高收入家庭提供商品房。第三個(gè)輪子是市場(chǎng)制度改革。開(kāi)放二手房市場(chǎng)，全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。第四個(gè)輪子是房地產(chǎn)金融體制改革。發(fā)展房地產(chǎn)金融，特別是個(gè)人住房抵押貸款，使中國(guó)的住房制度發(fā)生了一個(gè)質(zhì)的變化。


盡管房改成功了，現(xiàn)在回過(guò)頭看，有一些意想不到，比如，原來(lái)反復(fù)糾纏、非常難辦的、恨不得吵架的事情，諸如購(gòu)房補(bǔ)貼，在真正實(shí)施中，反而沒(méi)有想象得那么難，各地各顯神通，很快就推進(jìn)了。相反，我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為很容易的事情，比如，供應(yīng)體制的改革、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，現(xiàn)在看來(lái)問(wèn)題還不少。當(dāng)時(shí)我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候，沒(méi)有考慮得那么細(xì)，也沒(méi)想到會(huì)遇到執(zhí)行當(dāng)中的許許多多的問(wèn)題?，F(xiàn)在看來(lái)，盡管我們的**房蓋了不少，但是精準(zhǔn)度不夠，而且當(dāng)中還出現(xiàn)了尋租行為、違規(guī)行為。


當(dāng)初我們的想法是，城市的住房可以像新加坡那樣來(lái)解決，就是以經(jīng)濟(jì)適用住房作為我們供應(yīng)的主體，也就是相當(dāng)于新加坡的組屋，中低收入家庭都能買(mǎi)得起經(jīng)濟(jì)適用型住房，向低收入家庭提供公租房。


在實(shí)際進(jìn)行當(dāng)中，東北和湖南等地大概百分之五六十的房子都是經(jīng)濟(jì)適用型住房，其他城市經(jīng)濟(jì)適用型住房的比例要小得多，比如上海就沒(méi)有建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用型住房。


經(jīng)濟(jì)適用型住房的供應(yīng)，是面向中低收入家庭要有限制、要核定誰(shuí)是中低收入家庭，還是要放開(kāi)供應(yīng)？的辦法是放開(kāi)供應(yīng)，盡管說(shuō)是面向中低收入家庭，實(shí)際上，市場(chǎng)上的所有人都可以買(mǎi)，就出現(xiàn)了開(kāi)著寶馬去買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用型住房的現(xiàn)象。當(dāng)然，也有一些城市比如廈門(mén)等，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用型住房的供應(yīng)對(duì)象是嚴(yán)格審查的。


一直到現(xiàn)在，我們還沒(méi)有真正形成所謂的中低收入家庭的概念，現(xiàn)在的房子大多數(shù)是采取搖號(hào)分配的辦法。這個(gè)任務(wù)比較重，需要我們?cè)诮窈蟮纳罨母锂?dāng)中，要認(rèn)真地加以改進(jìn)。


黨的十九大提出，“加快建立多主體供給、多渠道**、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”?！皟啥嘁徊ⅰ钡淖》恐贫?，這是新住房制度的框架，也是1998年房改方案的延續(xù)，接下來(lái)，我們要在20年前的房改方案的基礎(chǔ)上，深化住房制度改革的各個(gè)方面，落實(shí)十九大提出的全體人民住有所居，在這個(gè)目標(biāo)上邁開(kāi)實(shí)際性
好的寫(xiě)字樓所具有的看不見(jiàn)的隱形價(jià)值

寫(xiě)字樓的成本并不只限于看得見(jiàn)的常規(guī)項(xiàng)“裝修成本+運(yùn)營(yíng)成本+物業(yè)購(gòu)置成本”。有遠(yuǎn)見(jiàn)的行家、“老手”們會(huì)全面地考慮到許多。因此，那些看不見(jiàn)的隱形成本，恰恰是鑒別寫(xiě)字樓高下的關(guān)鍵！
1、形象成本:帶客戶(hù)去臟亂又擁擠的辦公室談判，企業(yè)形象毀于一旦，商業(yè)也會(huì)受牽連高端人才，因?yàn)槠髽I(yè)形象婉拒，人才流失，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展也會(huì)受損；
2、時(shí)間成本：地段偏僻，停車(chē)找位，花去時(shí)間又心塞；趕時(shí)間時(shí)，等電梯也會(huì)等得身心疲憊，時(shí)間效率全被消耗在了行進(jìn)中，商務(wù)的高效性，便大打折扣；
3、配套成本：辦公室周?chē)黄氖彛蛻?hù)來(lái)訪(fǎng)沒(méi)有合適的地方洽談，想吃個(gè)飯聚個(gè)餐，總是找不到合適的地方，配套嚴(yán)重不足，會(huì)造成一系列的裙帶劣勢(shì)。
服務(wù)型辦公室讓租用者共享辦公設(shè)備和其他服務(wù)，以更低的成本來(lái)使用打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等。服務(wù)通常包括安保、前臺(tái)接待和郵件收發(fā)等。有些還提供共享辦公席位、大型會(huì)議室、中小會(huì)議室、休息區(qū)域、行政秘書(shū)支持等。中小微企業(yè)公司無(wú)須受到租約的束縛，根據(jù)需求靈活的選擇租約，選擇合適的辦公室面積需求和商務(wù)服務(wù)的協(xié)助要求，更有效地減低營(yíng)運(yùn)成本，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
說(shuō)到辦公室租賃，每個(gè)創(chuàng)業(yè)者都不會(huì)陌生，尤其是眾創(chuàng)空間帶來(lái)的熱潮，經(jīng)歷2015年“井噴式”發(fā)展后，2016年、2017年眾創(chuàng)空間繼續(xù)向縱深發(fā)展。數(shù)量上大發(fā)展的眾創(chuàng)空間、孵化器也出現(xiàn)了“分化”：一些“有空間沒(méi)人氣”的已關(guān)門(mén)倒閉，跟風(fēng)而上的創(chuàng)投也出現(xiàn)了一定程度的降溫。同樣是提供服務(wù)辦公室租賃，麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園堅(jiān)持為創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)可靠地港灣，全心全意為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)。





























1、寫(xiě)字樓的級(jí)別與企業(yè)的實(shí)力及效益密切掛鉤，通常有資本實(shí)力、發(fā)展需求和勢(shì)頭強(qiáng)勁的企業(yè)會(huì)選擇高端寫(xiě)字樓。
2、高端寫(xiě)字樓對(duì)提升企業(yè)形象有重要的作用。很多知名企業(yè)，在繁華地段，入駐高端寫(xiě)字樓，并重視辦公環(huán)境的打造，更容易。
3、辦公環(huán)境影響著企業(yè)招人、留人，除開(kāi)90、95后這樣的新生力，對(duì)骨干主力人員的穩(wěn)定性更重要，入駐高端寫(xiě)字樓更有利于穩(wěn)定企業(yè)的人員。
4、通過(guò)辦公環(huán)境可以比較容易地看出企業(yè)實(shí)力、企業(yè)文化以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的喜好，在選擇伙伴的時(shí)候，該企業(yè)的辦公環(huán)境會(huì)成為衡量企業(yè)實(shí)力的重要因素。
5、在高端寫(xiě)字樓里的企業(yè)相較來(lái)說(shuō)都更有實(shí)力，在這樣的公司工作更有歸屬感和踏實(shí)感，對(duì)自己的職業(yè)規(guī)劃有一定的幫助。
麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園
地址：紫金（）科技人才創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)5號(hào)樓
來(lái)源：
初期根據(jù)客戶(hù)要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶(hù)的核心業(yè)務(wù)及政府支持政策推薦適宜區(qū)域的辦公地點(diǎn)，中期協(xié)助客戶(hù)與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶(hù)處理辦公室租賃后所遇到的各種問(wèn)題，讓客戶(hù)能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)的發(fā)展。
寫(xiě)字樓的租金一般都會(huì)涉及到一個(gè)重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過(guò)一年以上的租賃期都會(huì)有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開(kāi)始月租金開(kāi)始遞增5%-8%,有個(gè)別的大廈連管理費(fèi)也一起遞增。
另外寫(xiě)字樓租賃的時(shí)候一般時(shí)間會(huì)比較的長(zhǎng)，租寫(xiě)字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個(gè)月的，只有極少數(shù)商務(wù)核心會(huì)做，而且多數(shù)面積都是很小、價(jià)格較高的。租期過(guò)三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫(xiě)字樓租賃的時(shí)間是比較長(zhǎng)的，所以在租賃寫(xiě)字樓的時(shí)候一定要提前給房東商量好價(jià)格，同時(shí)寫(xiě)字樓一般都是有一個(gè)免租期，可以在給房東進(jìn)行商量的時(shí)候盡可能的把免租期的價(jià)格往后面這樣也是無(wú)形當(dāng)中降低的了房租。
一：專(zhuān)業(yè)化
寫(xiě)字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴(yán)格區(qū)分，在建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面更加專(zhuān)業(yè)，讓企業(yè)體驗(yàn)真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓，其實(shí)是指辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)、SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)、BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿(mǎn)足辦公以外的休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等多樣性消費(fèi)是寫(xiě)字樓實(shí)力的又一。
四：高端化
高端化的寫(xiě)字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫(xiě)字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達(dá)的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動(dòng)線(xiàn)，是高端寫(xiě)字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點(diǎn)之外，在城市演變的過(guò)程中，能夠從眾多同類(lèi)產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫(xiě)字樓的注意事項(xiàng)：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒(méi)有空調(diào)延時(shí)費(fèi)。
2：樓宇的使用率用來(lái)測(cè)算當(dāng)前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉(zhuǎn)租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊(cè)委托證明。
4：在裝修過(guò)程中消防和空調(diào)是否*。
5：談判時(shí)候把免租期和裝修期的概念獨(dú)立出來(lái)。
6：注意出租方如果是個(gè)人。


http://www.tjsdxsm.com