從逼仄的街巷到林立的高樓，人來人往都市中，各路資金在尋找增值標的?？吹靡娒弥母邩谴髲B，自然是安全的避風港與上佳的生財捷徑。


對于一座座十年乃至三十年歷史的大樓而言，時間沉淀下來較清晰可見的是資本的盛宴。


在中國香港皇后大道中，“人”李嘉誠一年時間便將中環(huán)中心加價45億港元，402億港元成交價使之成為中國香港較貴商廈。


資金較青睞的物業(yè)多出身于上海、及中國香港等城市，這些地方的交投相當活躍。


不知是何時形成了這樣的風潮：中國香港凡賣商業(yè)樓必問是否意向中資？這宗402億港元交易的收購方，正是中資企業(yè)近年來于海內(nèi)外大筆“置業(yè)”的有力佐證。各方統(tǒng)計數(shù)據(jù)預測，今年中資依舊在大宗物業(yè)包括寫字樓交易上擔當正規(guī)公司之姿，尤以國企、金融企業(yè)為首。


有人入場，便有人離場。在京滬核心地段擁有大量寫字樓物業(yè)的SOHO中國今年連續(xù)拋售旗下資產(chǎn)，但對于聯(lián)合辦公這一業(yè)態(tài)卻是非常看好，選擇將SOHO3Q進行到底。


與SOHO中國類似的企業(yè)并不少，“租賃時代”到來的業(yè)界共識使多家機構下注聯(lián)合辦公市場。在擴張與整合之時，這種商業(yè)模式的未來仍似霧里看花。


一二線：空置率與租金差異


當住宅市場正因調(diào)控而起起落落之時，寫字樓市場亦非“輕輕松松”，庫存依然是相當一部分城市所面臨的難題。


一線城市在吸吶跨國公司及創(chuàng)業(yè)企業(yè)上的競爭力與二線乃至三線城市相比擁有明顯的優(yōu)勢。不過，雖有新企業(yè)不斷進場，大幢商廈的落成又從另一方面提高了市場的空置率，供應與需求之間一直處于互相角力的狀態(tài)。




數(shù)據(jù)所示，2017年前三季度，四大一線城市及南京的空置率處于較低水平，在5%-13%之間；特別是市場，僅為6%左右。


相比之下，其他二線城市的空置率不甚樂觀，、成都、青島的空置率過25%，武漢、、天津、沈陽空置率在30%以上，重慶更是達到了46%。


據(jù)高力國際統(tǒng)計，重慶寫字樓截至第三季度的存量達450萬平方米，甲級寫字樓存量逾250萬平方米。


租金方面，甲級寫字樓以過400元/平/月領先其他城市，由于新增供應增加，整體市場的空置率有略微上升，但在優(yōu)質(zhì)辦公樓交付的帶動下，的租金依舊有上漲之勢。


之后，上海及深圳的租金亦達到250元。在廣州，受供應放緩影響，2017年第三季度的空置率有所下降，租金受益于此亦有所上漲；杭州、武漢、、天津、、成都及青島等城市的租金在100元左右。


租戶方面，金融業(yè)、TMT行業(yè)已是四大一線城市寫字樓市場的主力軍，制造業(yè)以及零售業(yè)亦有不錯的表現(xiàn)。在中國香港，世邦魏理仕近期公布的數(shù)據(jù)顯示，中國香港再次越倫敦、紐約，蟬聯(lián)全球?qū)懽謽亲饨饍r格較昂貴排名的冠軍，其中中環(huán)的寫字樓每平方英尺年租金近303美元(約2120元/平方米/月)。


過去一個月，這個市場曾創(chuàng)造了過5.5萬元的尺價，太和控股以7.38億元沽出中環(huán)中心79樓頂層，創(chuàng)全港寫字樓尺價新紀錄。此后不久，長實中環(huán)中心傳聞叫價402億，大概率打破單宗商廈較高價。


如今，中國香港甲級寫字樓空置率已跌至2%左右，租金仍有上升的勢頭。


大宗交易：京滬港各自精彩


作為金融中心，金融服務業(yè)和高科技企業(yè)在上海高度聚集，伴隨著的是寫字樓整幢交易的火熱行情，于內(nèi)地一線城市里可謂“一騎絕塵”。


與此同時，海內(nèi)外的投資機構亦在這市場之中捕捉到了投資的機遇，一座商廈三五年后再度出售并不少見。


在這些買家之中，除了部分企業(yè)收購以自用之外，大多數(shù)是以保險、信托及基金為主的金融機構，一些物業(yè)在投資方之間交易不止一次。


譬如，2012年底，黑石聯(lián)合閩臺頂新集團以23億元總價收購了華敏帝豪大廈的5-33層的辦公樓(實際共25層)，建筑面積4.75萬平方米,總價23億元，而后更名為嘉地中心。不到五年光景，黑石以39.2億元脫手該項目，新的接盤者是Kland。


的成幢寫字樓成交雖不如上?；钴S，但今年亦有多宗交易敲定。其中，華潤以17億元收購中興通訊位于海淀的中興大廈，金致投資以36.7億元向合生創(chuàng)展及另一股東出售了合生國際大廈。


20世紀90年代大量外企及投資企業(yè)涌入與，不管是投資還是收購以自用，相當一部分寫字樓的所有權保存完整。但在深圳與廣州，發(fā)展商更傾向于散售方式處置旗下的寫字樓物業(yè)，市面上可供整棟銷售的物業(yè)并不多，導致成幢商廈交易較少。




“一線城市”中國香港今年來亦因商業(yè)用地創(chuàng)紀錄的成交，使得寫字樓市場更引關注，成交價亦水漲船高。市場普遍認為，鑒于業(yè)主惜售、提高出售心理價，預測將對成交量造成影響。目前大熱的商廈包括朗豪坊、怡東酒店依舊待字閨中。


據(jù)美聯(lián)工商鋪資料，中國香港截至十月中旬已錄得16宗整幢商廈成交，其中位于中上環(huán)的整幢商廈占據(jù)了一半。較高成交價的商廈是南豐資源旗下，位于中環(huán)惠靈頓街198號的TheWellington，成交價30億港元成交，尺價達35494港元。


隨著近幾年中資在國內(nèi)外市場投資的興起，以及越來越多的中資企業(yè)在中國香港開設辦公室，外界更熱衷于在每一次交易緋聞中尋覓中資的身影。


目前，中國香港單個寫字樓成交紀錄前幾名亦由中資維持，除了中環(huán)中心，在2015年，恒大以125億港元買下美國萬通大廈作自用。2016年，光大集團聯(lián)同光大控股以100億元購入大新金融中心。2017年10月，綠景以90億港元向九龍倉收購觀塘海濱道123號物業(yè)。


寫字樓投資在哪里？


相比零售及酒店業(yè)態(tài)，寫字樓在營運或投資回報上更具優(yōu)勢，而且收入穩(wěn)定的特征滿足投資者規(guī)避風險及資產(chǎn)升值的要求。


但不可忽略的是，在高租金、低空置率的北上廣深及中國香港，寫字樓的投資收益率卻不盡如人意，相當一部分原因是由于這些市場的地價增長過租金增長速度。


戴德梁行研究報告顯示，寫字樓占據(jù)了2016年全國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總投資額的一半。與之相反的是，四大一線城市甲級寫字樓的平均毛收益率進一步下降至4.9%，并預計未來將繼續(xù)下滑。


不過，市場對于寫字樓的愛好并未減弱，一些投資者正計劃收購投資回報更加低的物業(yè)如酒店與零售業(yè)態(tài)，將其改造為寫字樓。比如，萬科收購西單商場并將其改造成寫字樓，中國香港怡東酒店未來亦將打造成商廈。


在投資區(qū)域上，由于中環(huán)租金高企，中國香港“去中心化”趨勢亦影響著寫字樓投資市場，部分投資者的品味也開始發(fā)生了微妙的變化。


2017年7月，在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時，太古地產(chǎn)行政總裁白德利曾談及這一點市場趨勢。他稱，隨著租戶遷出中環(huán)，旗下太古坊寫字樓亦受到更多租戶的歡迎。


與此同時，內(nèi)地四大一線城市CBD之外的新興商業(yè)市場亦捕獲不少關注的目光，這些區(qū)域大多擁有新落成的成幢寫字樓與更便宜的租金供租戶選擇。


的望京、麗澤商務區(qū)，深圳的前海，上海的北外灘、前灘，廣州的琶洲與國際金融城都屬此種定位。近期成交的案例包括基匯資本接盤SOHO中國虹口項目，金茂宣布掛售北外灘的地標性商廈……


這些地方的價值正在逐漸被市場挖掘，除了投資，聯(lián)合辦公品牌亦熱衷于在此擴張新項目。


這兩年，寫字樓市場涌現(xiàn)了一股聯(lián)合辦公熱潮，房企或品牌運營商們紛紛在商業(yè)中心中尋找可用的空間。


更便宜的租金、更靈活開放的辦公環(huán)境、五花八門的企業(yè)服務……聯(lián)合辦公這股新勢力正襲卷傳統(tǒng)辦公市場。


辦公室里的共享新勢力


經(jīng)過一段時間的發(fā)展，、上海、廣州、成都、天津、、青島、杭州及武漢等城市的聯(lián)合辦公市場明顯壯大，一些本土品牌也開始往外擴張。


在選擇CBD等核心辦公領域外，一些新興的經(jīng)濟中心、科技園成為聯(lián)合辦公企業(yè)扎營的陣地，特別是對于資金實力并不那么雄厚的企業(yè)而言。如今，的望京及中關村區(qū)域亦受大多品牌所擁簇。




如今聯(lián)合辦公某種程度上被視為減輕寫字樓高庫存壓力乃至酒店住房率低的途徑之一。10月份，首旅如家牽手優(yōu)客工場，目的就是提高這些空置房間的利用率。但是在需求一定的情況下，大量涌現(xiàn)的聯(lián)合辦公空間是否能為市場所消化？


世邦魏理仕較新發(fā)布的報告顯示，亞太區(qū)域越來越多的跨國公司將目光轉(zhuǎn)向彈性辦公，約64%參與調(diào)研的跨國企業(yè)計劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案作為對其傳統(tǒng)辦公方式的補充。


如國內(nèi)其他備受大眾關注的共享經(jīng)濟領域一樣，聯(lián)合辦公以規(guī)模為首的價值觀正被大多企業(yè)在各大城市堅定執(zhí)行著。


當聯(lián)合辦公巨頭WeWork在首個門店開業(yè)之時，毛大慶的優(yōu)客工場同樣也在對方的地盤擴張，年內(nèi)還進入了新加坡及印尼等市場；一直布局于自身寫字樓之中的SOHO3Q也在老潘的一輪城市巡游中擴張至杭州、南京。


規(guī)模的選擇無可非議，況且在共享辦公領域，城市里各個聯(lián)合辦公空間之間發(fā)生正面交峰的頻率并不高，無需過于擔憂出現(xiàn)低價的惡性競爭手段。龐大的潛在市場，正待企業(yè)來占領。


回報方面，相比起傳統(tǒng)的孵化器，聯(lián)合辦公的營業(yè)收入來源更多是租金與增值服務收入，以及政府的補貼。與此同時，他們正致力于采取各種途徑，來增加收入的多樣化來源。
深圳城市更新新規(guī)12月起實施 城市更新項目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務設施以及重大產(chǎn)業(yè)項目實施，深圳圍繞存量土地二次開發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負責制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實施?！兑?guī)定》提出，城市更新項目要把不少于15%的土地無償移交政府，優(yōu)先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前


據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實施。


城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補償?shù)模粚儆凇拔醋餮a償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進行部分補償?shù)a償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）應對拆除范圍內(nèi)符合條件的用地一并申請?zhí)幹谩?br>

由區(qū)城市更新職能部門負責權屬認定


　《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門。


為提升城市更新實施效率，《規(guī)定》明確了權屬認定中可簡化手續(xù)的具體情形和可簡化的具體手續(xù)。對符合深府〔2010〕66號文件規(guī)定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續(xù)的建筑物，在權屬認定中無需辦理規(guī)劃確認、土地權屬證明、房屋安全鑒定、消防驗收或備案、房地產(chǎn)權屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門核發(fā)權屬認定的處理意見書。《規(guī)定》還對權屬認定過程中涉及的罰款、地價、契稅繳交要求進行了明確。


此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無償移交政府。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應當按照《深圳市城市更新辦法》及其實施細則等政策文件的要求將不少于15%的土地無償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。
甲級寫字樓市場
根據(jù)第一戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，2019年三季度，甲級寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應，全部位于非核心商務區(qū)，拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個百分點至6.5%。而核心商務區(qū)繼續(xù)受供應缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現(xiàn)連續(xù)六個季度環(huán)比增長，達到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務區(qū)的寫字樓項目在短時間內(nèi)難以投入使用，預計未來一段時間甲級寫字樓市場將面臨供應缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預計全市的租平將繼續(xù)穩(wěn)步提升；同時，在較新的城市規(guī)劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢愈發(fā)明顯，部分非核心商務區(qū)如望京等將進一步承接來自核心商務區(qū)的需求外溢，進而形成新的供需關系。近年來非核心商圈迎來高質(zhì)量的發(fā)展，其樓宇品質(zhì)、交通通達性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅某墒炫c壯大。




























零售市場
零售市場方面，2019年1-8月，全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場迎來一個新增項目開業(yè)，即位于的天街。根據(jù)第一戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，全市商業(yè)零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個百分點至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
高力國際在4月18日上海記者會表示，2019與2019年浦東將有大量寫字樓供應項目集中入市，年均供應量大約為60萬平方米。


據(jù)高力國際預測，2019-2022五年間，浦東寫字樓將新增供應165萬平方米，其中前灘的供應量將總量的一半，達84萬平方米，是供應的熱點區(qū)域。


相對而言，包括小陸家嘴與竹園在內(nèi)的核心區(qū)的新增供應將十分有限，總量為31萬平方米，且2019年之后將幾乎再無新增供應。


觀點地產(chǎn)新媒體了解到，高力國際認為，未來浦東優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應的增速仍無法滿足未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，升級擴容刻不容緩。


另據(jù)其表示，隨著靈活辦公的進一步發(fā)展，靈活辦公在優(yōu)質(zhì)寫字樓中不斷擴張。截止2017年底，靈活辦公行業(yè)在上海

初期根據(jù)客戶要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶的核心業(yè)務及政府支持政策推薦適宜區(qū)域的辦公地點，中期協(xié)助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務的發(fā)展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有極少數(shù)商務核心會做，而且多數(shù)面積都是很小、價格較高的。租期過三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當中降低的了房租。
一：專業(yè)化
寫字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴格區(qū)分，在建筑技術、標準層高、新風系統(tǒng)、電梯設計、物業(yè)管理等方面更加專業(yè)，讓企業(yè)體驗真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統(tǒng)、CA：通訊自動化系統(tǒng)、FA：消防自動化系統(tǒng)、SA：安保自動化系統(tǒng)、BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調(diào)延時費。
2：樓宇的使用率用來測算當前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉(zhuǎn)租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調(diào)是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨立出來。
6：注意出租方如果是個人。
上海首批千余套商業(yè)用房改建為租賃住房即將完成


申城首批存量商業(yè)用房更新改建為租賃住房的項目即將完成，分別位于長寧區(qū)和閔行區(qū)，兩個項目將推出千余套租賃房源，預計今年年底完成改建工作，并為租客打造全新的租住服務。





為支持租賃住房市場發(fā)展，早在2016年**辦公廳印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中就明確提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。


日前，記者走進長寧區(qū)昭化東路與曹家堰路交叉口的原環(huán)保大樓，這是一幢建于1996年的老舊辦公樓，經(jīng)過系列更新改造后，華麗轉(zhuǎn)變?yōu)槌窃⒓壣鐓^(qū)·華山路店。這也是申城首批租賃住房更新改建項目之一，目前更新已經(jīng)進入收尾階段。未來，這里服務對象主要是對生活品質(zhì)有較高追求的城市菁英，推出的租賃房源面積段有套內(nèi)約40-65平方米和套內(nèi)約83-110平方米。在緊鄰地鐵八號線江月路站的另一個存量改建租賃住房項目——閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的城寓活力社區(qū)·江月路店，將滿足更多年輕人才租住需求，主力推出套內(nèi)23-33平方米、套內(nèi)約40平方米的租賃房源。





“對于大部分租客來說，希望支付的租金相對較低，還可獲得更多便捷的服務。未來，這里不僅是居住小區(qū)，還是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)。”上海地產(chǎn)集團旗下上海城方租賃住房運營管理有限公司董事、總經(jīng)理鄭華表示，除了提供租賃房源外，城方還為人才提供更好的生活和發(fā)展服務，包括文化娛樂、生鮮便利、輕食客廳、健身康養(yǎng)、形象美學和品牌食集等6大生活類配套，以及包括創(chuàng)新孵化、數(shù)字平臺、科技物聯(lián)、能源管理在內(nèi)的4大發(fā)展類配套。以城寓級社區(qū)·華山路店為例，一樓有社區(qū)共享客廳——城方自營的“城方堂”，為租客提供輕食、社交、商務等服務的公共空間，這在每一個租賃住房社區(qū)均會配置；另外一樓還有特色商業(yè)等設施。城寓級社區(qū)·華山路店15-16層還設置有創(chuàng)客空間，為城市菁英人才提供相關配套服務。


據(jù)悉，“十三五”期間，上海規(guī)劃新增供應租賃住房70萬套，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。到2020年，上海將基本形成多主體參與、差異化供應、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。
2017年，在寫字樓竣工面積總量同比進一步提升的情況下，國內(nèi)寫字樓迎來大量的供應，其中就有10個新的甲級寫字樓項目入市，建筑面積共計753,344平方米，這使得的甲級寫字樓總存量突破千萬大關，達1005萬平方米。


進入2019年，北上廣深等幾座主要城市，仍有許多項目入市，但在寫字樓總體投資增速下降的背景下，隨后的一段時間內(nèi)，新增供應的步伐有所放緩。這將對許多城市的甲級寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動態(tài)關系。


另一方面，作為辦公的延伸業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公面對眼前的藍海，其總體規(guī)模仍在不斷發(fā)展，城市布局的范圍也在逐漸擴大，而關于該領域內(nèi)模式的選擇、規(guī)模的追求、盈利的支點等問題，終在各方主體的角力中逐漸清晰。


寫字樓投資增速放緩與空置率難題


回看近幾年的數(shù)據(jù)，2019年之前的幾年中，盡管辦公樓投資額、竣工面積逐年上漲，但投資增速卻一直呈下降趨勢；而新開工面積的增速從2015年開始就一直為負值。2019年前9月，辦公樓投資增速、新開工面積增速、竣工面積增速皆為負值，表現(xiàn)較為疲軟。




數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 觀點指數(shù)整理


顯然，房企在利潤平衡的過程中，現(xiàn)金流成為它們考量的重要因素，對商辦市場規(guī)模追求的意愿已沒有此前那么強烈。而緩流見沉沙，當增速不再成為主角，存量與空置率則變成了各座城市關注的焦點。


數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，、上海、深圳、廣州的寫字樓存量分別為1048.6萬平方米、880萬平方米、500多萬平方米以及466.6平方米。第三季度，四座一線城市的空置率總體較低，處于4%至15%之間；寫字樓租金仍為較高，達442.4元/平方米/月。


前三季度，寫字樓市場土地供應不斷收緊，核心區(qū)域土地資源越發(fā)稀缺，導致空置率近期內(nèi)上漲幅度不會過大；同時伴隨著四環(huán)限增新建商辦項目的政策加持，商業(yè)用地供給面臨斷檔，拿地成本也將越來越高。在此形勢之下，核心區(qū)商業(yè)用地及寫字樓項目未來三年內(nèi)價值有望推向新高。




數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 觀點指數(shù)整理


第三季度，上海寫字樓在新增供應節(jié)奏放緩的情況下，由于市場可供選擇多元，租戶決策時間延長，同時加上受到P2P深度洗牌及共享辦公進入兼并收購時代的影響，整體凈吸納量下降為13.1萬平方米。該季度總共有32.4萬平方米新增面積入市，于是在供求關系的作用下，全市空置率環(huán)比小幅上升1.1個百分點至14.7%。


另外，在政策驅(qū)動和產(chǎn)業(yè)結構轉(zhuǎn)型升級的推進下，廣州甲級寫字樓市場需求保持高位，但在第三季度，廣州全市并沒有新增寫字樓供應入市，因此空置率降至4.3%，環(huán)比減少1.3個百分點，這也是廣州寫字樓市場近10年來的較低值。


相對于一線城市較為旺盛的租賃需求以及成熟的市場，二線城市空置率卻普遍偏高，二線城市寫字樓的存量大概在150至350萬平方米之間，與一線城市有著較大的差距。第三季度，成都、重慶、武漢、等城市寫字樓的空置率皆處于高位，較高值達42.9%。


而城市寫字樓空置率的壓力，往往能在聯(lián)合辦公的發(fā)展中得到緩解。


比如，第三季度的聯(lián)合辦公品牌迅速擴張，F(xiàn)unwork、ATLAS在該季度均有5,000平方米以上的租賃成交，于是推動了城市空置率下降至25.5%。而由于目前寬松的落戶政策及積極的招商引資政策，吸引了不少創(chuàng)業(yè)公司及全國性的企業(yè)落戶，預計未來寫字樓市場租賃需求將持續(xù)旺盛。


而三季度，成都甲級寫字樓市場保持上半年的活躍度，租金環(huán)比上漲2.4%。其中，正是由于聯(lián)合辦公、TMT行業(yè)需求旺盛等因素，令全市空置率環(huán)比下跌4.3個百分點。該季度凈吸納達11.26萬平方米，至此，前三季度累計吸納量已逾去年全年總吸納量。


聯(lián)合辦公規(guī)模藍海


自2010年開始，共享經(jīng)濟成為聚焦的熱點，無論創(chuàng)業(yè)還是資本都在追逐這個風口。在共享經(jīng)濟中，往往涉及到三大主體，即商品或服務的需求方、供給方和共享經(jīng)濟平臺。作為共享經(jīng)濟平臺，無論酒店短租、還是聯(lián)合辦公，都打破了原有的經(jīng)濟形態(tài)，通過資源共享的方式，降低消費成本，提升消費者的體驗感，較終找到自己的立足之地。


近幾年，人口紅利下降、產(chǎn)能過剩、城市人口壓力增加，為中國眾多行業(yè)向創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型提供了契機。而國家鼓勵創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的利好，讓市場主體新注冊數(shù)量達到新高點。2017年，全國新設市場主體1924.9萬戶，同比增長16.6%，預計2019年將增至2244.4萬戶。




數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理


初創(chuàng)企業(yè)對聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動了該領域的發(fā)展。從2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開始出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。


數(shù)據(jù)顯示，2017年底，聯(lián)合辦公達到約90億元的市場規(guī)模，總管理面積為700萬平方米。而截至2019年9月底，中國聯(lián)合辦公運營商平臺已過300多家，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數(shù)達200萬個。


預計到2022年，中國聯(lián)合辦公面積接近8000萬平方米，占商業(yè)辦公物業(yè)面積的15%。另一方面，目前中國聯(lián)合辦公的滲透率為2%，而在歐洲該項數(shù)據(jù)是4.8%，在倫敦甚至已經(jīng)達到了7.1%。由此看來，提升滲透率的過程，就是國內(nèi)聯(lián)合辦公逐漸兌現(xiàn)潛力的體現(xiàn)。


事實上，我們也看到了中國的聯(lián)合辦公空間正在以平均每年不低于 50%的增長率增長。有預測數(shù)據(jù)顯示，到2030年，至少有30%的辦公空間成為聯(lián)合辦公空間。聯(lián)合辦公正在逐漸成長為未來主流的辦公模式。


城市布局：往二三線下沉


毋庸置疑的是，聯(lián)合辦公在國內(nèi)仍然處于發(fā)展初期。在過去的幾年間，一線城市的聯(lián)合辦公規(guī)模得到迅速的發(fā)展，經(jīng)過2017年的規(guī)模競速，進入2019年，聯(lián)合辦公企業(yè)運營的項目中過85%的網(wǎng)點分布在、上海、廣州、深圳這四個一線城市中。


但聯(lián)合辦公的布局仍然十分分散。例如，在和上海這種相對成熟的聯(lián)合辦公市場，在城市中只運營一個聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌非常少。而在其他市場，比如深圳和廣州，在城市中只運營一個聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌有很多。


此外，我們可以看出，在布局的一線城市中，聯(lián)合辦公網(wǎng)點已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)、乙級寫字樓等成本低廉的區(qū)域開始逐漸向城市地標性商辦建筑內(nèi)擴張，越來越多的聯(lián)合辦公網(wǎng)點入駐CBD、金融中心等具有高端寫字樓的區(qū)域，租金坪效也逐漸升高。


一般認為，聯(lián)合辦公空間通常比傳統(tǒng)辦公空間密度更大，但往往更具成本優(yōu)勢。例如，新加坡一個典型的聯(lián)合辦公工位，可能比傳統(tǒng)辦公空間里的辦公工位成本節(jié)約50%。即使考慮密度因素之后，聯(lián)合辦公空間的租用成本也比傳統(tǒng)辦公空間低5%左右。




數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理


經(jīng)估計，目前國內(nèi)各城市聯(lián)合辦公的平均租金水平中，以384元排在首位，上海、深圳、廣州則分別以315元、235元、176元的數(shù)值分列其后。而經(jīng)過新一輪的布局之后，聯(lián)合辦公已把業(yè)態(tài)范圍拓展至一線城市以外；在新一線或二線城市中，杭州、青島、南京、武漢、廈門等的平均租金則處在100元至150元左右。


許多中小企業(yè)對聯(lián)合辦公的需求仍在上升，而大型企業(yè)雖然不會用聯(lián)合辦公空間替換或上海的傳統(tǒng)辦公室，但是他們可能會在二線城市采用靈活的辦公模式，建立分支辦公場所。這為聯(lián)合辦公城市布局的下沉提供了動力。




數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理


從品牌的角度來看，優(yōu)客工場作為全國布局較廣、城市較多的運營商，其觸角甚至已經(jīng)伸向了襄陽等三線城市。此外，WeWork中國將于2019年拓展業(yè)務網(wǎng)絡至8個新城市，其中就包括、蘇州和武漢在內(nèi)的二線城市。


而據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，成都聯(lián)合辦公運營商數(shù)量占比達5%，重慶、廈門已占比3%，雖然與一線城市相比仍有一定的差距，但可以看出，非一線城市已逐漸受到許多聯(lián)合辦公品牌的青睞。


目前重慶已有雷格斯、德事商務中心（TEC）、夢想加、俠客島、MFG等過10個知名聯(lián)合辦公品牌入駐，布局面積過12萬平米。而成都除了早期入駐的雷格斯、TEC之外，此后的島里、MFG、三文社區(qū)、夢想加、SOHO3Q以及WeWork等也紛紛布局。


未來，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，聯(lián)合辦公品牌往二三線下沉的趨勢還將持續(xù)。




規(guī)模追逐中凸顯頭部效應


近幾年，在聯(lián)合辦公的風口下，各方主體爭相入局。若從其創(chuàng)始人的履歷來看，主要分為房企背景與互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景。前萬科高級副總裁毛大慶創(chuàng)立優(yōu)客工場、前綠地執(zhí)行副總裁胡京創(chuàng)立Distrii辦伴、SOHO董事長潘石屹布局SOHO3Q等，都演繹了從地產(chǎn)界到聯(lián)合辦公延伸的故事。而互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景的代表，則是氪空間、夢想加、納什空間等品牌。


但無論是哪個類別的品牌，都在規(guī)模追逐中爭奪話語權。


其中，優(yōu)客工場延續(xù)著毛大慶生態(tài)圈股權投資、流量搭載，以及品牌管理輸出的盈利邏輯，利用規(guī)模化的擴張覆蓋更多的管理成本，提高項目的整體效率和資源配置的較大效率，同時優(yōu)化整合和優(yōu)化配置現(xiàn)有的各行各業(yè)的服務體系，在優(yōu)客工場的生態(tài)體系內(nèi)共生共建。


基于此，優(yōu)客工場開啟了一輪并購擴張競速，今年以來，它已陸續(xù)完成了對洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、方糖小鎮(zhèn)的并購，運營面積與網(wǎng)點數(shù)量進一步增長。與此同時，優(yōu)客工場融資的步伐也在繼續(xù)，估值已達到124億元。


與優(yōu)客工場一樣，WeWork中國也有著自己的并購與擴張路途。今年4月12日，它宣布25億元并購裸心社，并于7月份完成了B輪5億美元的融資，為下一步發(fā)展提供“糧草”。目前WeWork中國的估值已高達350億元。


此外，一直在對標WeWork的氪空間也不甘示弱。此前氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城告訴觀點指數(shù)，氪空間現(xiàn)在是擴張期，“規(guī)模優(yōu)先，效益次之”，在保持20%凈利率的基礎上，正加快規(guī)模的拓展速度。根據(jù)他的預計，氪空間每月新增聯(lián)合辦公社區(qū)面積約5萬平方米；若照此節(jié)奏，氪空間將在2020年底成為全球較大的聯(lián)合辦公社區(qū)。


而作為夢想加創(chuàng)始人之一的李文磊也在接受采訪時明確，夢想加正在加速擴張，在三到五年內(nèi)有上市的計劃。






隨著業(yè)內(nèi)風投的推動，聯(lián)合辦公得到了迅速的發(fā)展，在各品牌規(guī)模的競速中，該領域還會延續(xù)一段時間的整合，許多小品牌管理的聯(lián)合辦公空間會被整合到大品牌中，頭部效應繼續(xù)凸顯。


相關數(shù)據(jù)顯示，目前運營面積前十的聯(lián)合辦公品牌，其管理的面積總和為383.3萬平方米，占全國聯(lián)合辦公總運營面積的31.94%；工位數(shù)量前十名的運營商工位總和為56.6萬個，已占全國聯(lián)合辦公工位數(shù)量的28.3%。


探索增值服務與智能辦公


在行業(yè)規(guī)模不斷擴大的同時，聯(lián)合辦公的盈利模式往往也成為關注的焦點。目前，聯(lián)合辦公運營主要還是依賴收租的“二房東”模式。即從地產(chǎn)商拿到低價寫字樓，經(jīng)過再裝修后，租用給入駐企業(yè)，管理費或者租金的租賃差是基礎收入。但在該行業(yè)的收入結構中，租金收入仍占比80%左右，增值業(yè)務收入和政府補貼各占10%。


業(yè)內(nèi)人士有一個共識，即聯(lián)合辦公“二房東”雖可解決眼前盈利困境，但不可能一直做下去。租金并不能為共享辦公從業(yè)企業(yè)帶來大規(guī)模的盈利，在用戶規(guī)模與品牌價值的基礎之上建構的增值服務，才是聯(lián)合辦公行業(yè)后續(xù)盈利的關鍵點。


隨著行業(yè)的整合，從業(yè)企業(yè)的業(yè)務模式逐漸完善，在用戶規(guī)模積累至一定程度后，可以針對用戶開展不同的增值服務。具體而言，聯(lián)合辦公可以提供交友、商務、成長及其他配套服務，并在此基礎上做衍生，比如投資孵化、社群收入、撮合成交等。


比如氪空間，其為企業(yè)提供全生命周期的辦公空間解決方案，具體有辦公基礎服務、多元生活服務、創(chuàng)投服務、企業(yè)生態(tài)服務等四類。因此，它的收入來源除了工位服務費外，還有來自包括與第三方企業(yè)合作提供的服務所帶來的非工位收入。


而聚焦增值服務的軟實力，還需要在硬實力上打造智能辦公系統(tǒng)，這也成為行業(yè)發(fā)展的標準配置。不同于傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公空間更強調(diào)用戶的體驗。聯(lián)合辦公企業(yè)深耕用戶實質(zhì)需求，采用人工智能、大數(shù)據(jù)技術、云計算等技術，提高辦公智能化水平，提升用戶體驗。


如通過管理系統(tǒng)實現(xiàn)對聯(lián)合辦公空間人員流動的管理監(jiān)控、通過人臉識別等人工智能實現(xiàn)辦公人員身份認證、考勤管理等，為企業(yè)提供更高效的辦公場景服務。運營商們逐漸重視智能辦公系統(tǒng)的打造。今年9月，優(yōu)客工場宣布以2億元并購智能化辦公平臺“火箭科技”，全力布局互聯(lián)網(wǎng)與智慧辦公，就是其中一個例子。


據(jù)悉，完成收購后，優(yōu)客工場將為火箭科技的智慧化解決方案提供線下使用場景，火箭科技則將幫助優(yōu)客工場在智能會議、智能日程、智能門禁和智慧協(xié)作方式等領域展開大規(guī)模產(chǎn)品開發(fā)與智能辦公模式創(chuàng)新。


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