上海首批千余套商業(yè)用房改建為租賃住房即將完成


申城首批存量商業(yè)用房更新改建為租賃住房的項(xiàng)目即將完成，分別位于長(zhǎng)寧區(qū)和閔行區(qū)，兩個(gè)項(xiàng)目將推出千余套租賃房源，預(yù)計(jì)今年年底完成改建工作，并為租客打造全新的租住服務(wù)。





為支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，早在2016年**辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中就明確提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。


日前，記者走進(jìn)長(zhǎng)寧區(qū)昭化東路與曹家堰路交叉口的原環(huán)保大樓，這是一幢建于1996年的老舊辦公樓，經(jīng)過(guò)系列更新改造后，華麗轉(zhuǎn)變?yōu)槌窃⒓?jí)社區(qū)·華山路店。這也是申城首批租賃住房更新改建項(xiàng)目之一，目前更新已經(jīng)進(jìn)入收尾階段。未來(lái)，這里服務(wù)對(duì)象主要是對(duì)生活品質(zhì)有較高追求的城市菁英，推出的租賃房源面積段有套內(nèi)約40-65平方米和套內(nèi)約83-110平方米。在緊鄰地鐵八號(hào)線江月路站的另一個(gè)存量改建租賃住房項(xiàng)目——閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的城寓活力社區(qū)·江月路店，將滿足更多年輕人才租住需求，主力推出套內(nèi)23-33平方米、套內(nèi)約40平方米的租賃房源。





“對(duì)于大部分租客來(lái)說(shuō)，希望支付的租金相對(duì)較低，還可獲得更多便捷的服務(wù)。未來(lái)，這里不僅是居住小區(qū)，還是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)?！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)旗下上海城方租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司董事、總經(jīng)理鄭華表示，除了提供租賃房源外，城方還為人才提供更好的生活和發(fā)展服務(wù)，包括文化娛樂(lè)、生鮮便利、輕食客廳、健身康養(yǎng)、形象美學(xué)和品牌食集等6大生活類(lèi)配套，以及包括創(chuàng)新孵化、數(shù)字平臺(tái)、科技物聯(lián)、能源管理在內(nèi)的4大發(fā)展類(lèi)配套。以城寓級(jí)社區(qū)·華山路店為例，一樓有社區(qū)共享客廳——城方自營(yíng)的“城方堂”，為租客提供輕食、社交、商務(wù)等服務(wù)的公共空間，這在每一個(gè)租賃住房社區(qū)均會(huì)配置；另外一樓還有特色商業(yè)等設(shè)施。城寓級(jí)社區(qū)·華山路店15-16層還設(shè)置有創(chuàng)客空間，為城市菁英人才提供相關(guān)配套服務(wù)。


據(jù)悉，“十三五”期間，上海規(guī)劃新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）左右。到2020年，上海將基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。

好的寫(xiě)字樓所具有的看不見(jiàn)的隱形價(jià)值

寫(xiě)字樓的成本并不只限于看得見(jiàn)的常規(guī)項(xiàng)“裝修成本+運(yùn)營(yíng)成本+物業(yè)購(gòu)置成本”。有遠(yuǎn)見(jiàn)的行家、“老手”們會(huì)全面地考慮到許多。因此，那些看不見(jiàn)的隱形成本，恰恰是鑒別寫(xiě)字樓高下的關(guān)鍵！
1、形象成本:帶客戶去臟亂又擁擠的辦公室談判，企業(yè)形象毀于一旦，商業(yè)也會(huì)受牽連高端人才，因?yàn)槠髽I(yè)形象婉拒，人才流失，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展也會(huì)受損；
2、時(shí)間成本：地段偏僻，停車(chē)找位，花去時(shí)間又心塞；趕時(shí)間時(shí)，等電梯也會(huì)等得身心疲憊，時(shí)間效率全被消耗在了行進(jìn)中，商務(wù)的高效性，便大打折扣；
3、配套成本：辦公室周?chē)黄氖?，客戶?lái)訪沒(méi)有合適的地方洽談，想吃個(gè)飯聚個(gè)餐，總是找不到合適的地方，配套嚴(yán)重不足，會(huì)造成一系列的裙帶劣勢(shì)。
服務(wù)型辦公室讓租用者共享辦公設(shè)備和其他服務(wù)，以更低的成本來(lái)使用打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等。服務(wù)通常包括安保、前臺(tái)接待和郵件收發(fā)等。有些還提供共享辦公席位、大型會(huì)議室、中小會(huì)議室、休息區(qū)域、行政秘書(shū)支持等。中小微企業(yè)公司無(wú)須受到租約的束縛，根據(jù)需求靈活的選擇租約，選擇合適的辦公室面積需求和商務(wù)服務(wù)的協(xié)助要求，更有效地減低營(yíng)運(yùn)成本，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
說(shuō)到辦公室租賃，每個(gè)創(chuàng)業(yè)者都不會(huì)陌生，尤其是眾創(chuàng)空間帶來(lái)的熱潮，經(jīng)歷2015年“井噴式”發(fā)展后，2016年、2017年眾創(chuàng)空間繼續(xù)向縱深發(fā)展。數(shù)量上大發(fā)展的眾創(chuàng)空間、孵化器也出現(xiàn)了“分化”：一些“有空間沒(méi)人氣”的已關(guān)門(mén)倒閉，跟風(fēng)而上的創(chuàng)投也出現(xiàn)了一定程度的降溫。同樣是提供服務(wù)辦公室租賃，麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園堅(jiān)持為創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)可靠地港灣，全心全意為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)。





























1、寫(xiě)字樓的級(jí)別與企業(yè)的實(shí)力及效益密切掛鉤，通常有資本實(shí)力、發(fā)展需求和勢(shì)頭強(qiáng)勁的企業(yè)會(huì)選擇高端寫(xiě)字樓。
2、高端寫(xiě)字樓對(duì)提升企業(yè)形象有重要的作用。很多知名企業(yè)，在繁華地段，入駐高端寫(xiě)字樓，并重視辦公環(huán)境的打造，更容易。
3、辦公環(huán)境影響著企業(yè)招人、留人，除開(kāi)90、95后這樣的新生力，對(duì)骨干主力人員的穩(wěn)定性更重要，入駐高端寫(xiě)字樓更有利于穩(wěn)定企業(yè)的人員。
4、通過(guò)辦公環(huán)境可以比較容易地看出企業(yè)實(shí)力、企業(yè)文化以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的喜好，在選擇伙伴的時(shí)候，該企業(yè)的辦公環(huán)境會(huì)成為衡量企業(yè)實(shí)力的重要因素。
5、在高端寫(xiě)字樓里的企業(yè)相較來(lái)說(shuō)都更有實(shí)力，在這樣的公司工作更有歸屬感和踏實(shí)感，對(duì)自己的職業(yè)規(guī)劃有一定的幫助。
麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園
地址：紫金（）科技人才創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)5號(hào)樓
來(lái)源：
初期根據(jù)客戶要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶的核心業(yè)務(wù)及政府支持政策推薦適宜區(qū)域的辦公地點(diǎn)，中期協(xié)助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問(wèn)題，讓客戶能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)的發(fā)展。
寫(xiě)字樓的租金一般都會(huì)涉及到一個(gè)重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過(guò)一年以上的租賃期都會(huì)有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開(kāi)始月租金開(kāi)始遞增5%-8%,有個(gè)別的大廈連管理費(fèi)也一起遞增。
另外寫(xiě)字樓租賃的時(shí)候一般時(shí)間會(huì)比較的長(zhǎng)，租寫(xiě)字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個(gè)月的，只有極少數(shù)商務(wù)核心會(huì)做，而且多數(shù)面積都是很小、價(jià)格較高的。租期過(guò)三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫(xiě)字樓租賃的時(shí)間是比較長(zhǎng)的，所以在租賃寫(xiě)字樓的時(shí)候一定要提前給房東商量好價(jià)格，同時(shí)寫(xiě)字樓一般都是有一個(gè)免租期，可以在給房東進(jìn)行商量的時(shí)候盡可能的把免租期的價(jià)格往后面這樣也是無(wú)形當(dāng)中降低的了房租。
一：專(zhuān)業(yè)化
寫(xiě)字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴(yán)格區(qū)分，在建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面更加專(zhuān)業(yè)，讓企業(yè)體驗(yàn)真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓，其實(shí)是指辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)、SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)、BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等多樣性消費(fèi)是寫(xiě)字樓實(shí)力的又一。
四：高端化
高端化的寫(xiě)字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫(xiě)字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達(dá)的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動(dòng)線，是高端寫(xiě)字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點(diǎn)之外，在城市演變的過(guò)程中，能夠從眾多同類(lèi)產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫(xiě)字樓的注意事項(xiàng)：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒(méi)有空調(diào)延時(shí)費(fèi)。
2：樓宇的使用率用來(lái)測(cè)算當(dāng)前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉(zhuǎn)租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊(cè)委托證明。
4：在裝修過(guò)程中消防和空調(diào)是否*。
5：談判時(shí)候把免租期和裝修期的概念獨(dú)立出來(lái)。
6：注意出租方如果是個(gè)人。
外媒報(bào)道，有消息人士指出，海航放棄租用中國(guó)香港中環(huán)交易廣場(chǎng)三期8層的辦公室，以減少債務(wù)。


據(jù)悉，業(yè)主中國(guó)香港置地集團(tuán)已經(jīng)為部分樓層招租。但該集團(tuán)發(fā)言人回應(yīng)稱(chēng)，不評(píng)論個(gè)別租約的傳聞。


據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，根據(jù)土地注冊(cè)處資料，海航簽署了一份為期9年的租約，原本于今年6月生效，直至2027年5月。其中，租金每平方尺140港元，相當(dāng)于月租1200萬(wàn)港元。棄租后，海航每年可以節(jié)省約1.44億港元。


另外，早前有報(bào)道指出，陷入財(cái)務(wù)困境的海航集團(tuán)在*及債權(quán)人施壓下，擬洽售及退出多家中資銀行、險(xiǎn)商等持股，包括計(jì)劃在未來(lái)18個(gè)月內(nèi)逐步悉售德銀股份以縮減資產(chǎn)負(fù)債表，亦正計(jì)劃以10億美元（約78億港元）出售集裝箱出租公司Seaco。


海航目標(biāo)是將總資產(chǎn)減少約三分之一，至約8000億元人民幣。截至6月底，該集團(tuán)總資產(chǎn)約1.1萬(wàn)億元人民幣。
高力國(guó)際在4月18日上海記者會(huì)表示，2019與2019年浦東將有大量寫(xiě)字樓供應(yīng)項(xiàng)目集中入市，年均供應(yīng)量大約為60萬(wàn)平方米。


據(jù)高力國(guó)際預(yù)測(cè)，2019-2022五年間，浦東寫(xiě)字樓將新增供應(yīng)165萬(wàn)平方米，其中前灘的供應(yīng)量將總量的一半，達(dá)84萬(wàn)平方米，是供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。


相對(duì)而言，包括小陸家嘴與竹園在內(nèi)的核心區(qū)的新增供應(yīng)將十分有限，總量為31萬(wàn)平方米，且2019年之后將幾乎再無(wú)新增供應(yīng)。


觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，高力國(guó)際認(rèn)為，未來(lái)浦東優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)的增速仍無(wú)法滿足未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，升級(jí)擴(kuò)容刻不容緩。


另?yè)?jù)其表示，隨著靈活辦公的進(jìn)一步發(fā)展，靈活辦公在優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓中不斷擴(kuò)張。截止2017年底，靈活辦公行業(yè)在上海

甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
根據(jù)第一戴維斯研究部市場(chǎng)調(diào)研顯示，2019年三季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)三座新增寫(xiě)字樓供應(yīng)，全部位于非核心商務(wù)區(qū)，拉動(dòng)全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。而核心商務(wù)區(qū)繼續(xù)受供應(yīng)缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實(shí)現(xiàn)連續(xù)六個(gè)季度環(huán)比增長(zhǎng)，達(dá)到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)難以投入使用，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨供應(yīng)缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預(yù)計(jì)全市的租平將繼續(xù)穩(wěn)步提升；同時(shí)，在較新的城市規(guī)劃政策的指引下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的去中心化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，部分非核心商務(wù)區(qū)如望京等將進(jìn)一步承接來(lái)自核心商務(wù)區(qū)的需求外溢，進(jìn)而形成新的供需關(guān)系。近年來(lái)非核心商圈迎來(lái)高質(zhì)量的發(fā)展，其樓宇品質(zhì)、交通通達(dá)性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢(shì)及多元化的租賃需求將有效推動(dòng)非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的成熟與壯大。




























零售市場(chǎng)
零售市場(chǎng)方面，2019年1-8月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對(duì)較低水平。盡管零售消費(fèi)增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新增項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，即位于的天街。根據(jù)第一戴維斯研究部市場(chǎng)調(diào)研顯示，全市商業(yè)零售市場(chǎng)的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購(gòu)物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至93.3%，全市購(gòu)物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
深圳城市更新新規(guī)12月起實(shí)施 城市更新項(xiàng)目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務(wù)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施，深圳圍繞存量土地二次開(kāi)發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負(fù)責(zé)制定的《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實(shí)施。《規(guī)定》提出，城市更新項(xiàng)目要把不少于15%的土地?zé)o償移交政府，優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前


據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關(guān)政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實(shí)施。


城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時(shí)符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補(bǔ)償?shù)?，不屬于“未作補(bǔ)償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進(jìn)行部分補(bǔ)償?shù)a(bǔ)償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請(qǐng)歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“繼受單位”）應(yīng)對(duì)拆除范圍內(nèi)符合條件的用地一并申請(qǐng)?zhí)幹谩?br>

由區(qū)城市更新職能部門(mén)負(fù)責(zé)權(quán)屬認(rèn)定


　《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見(jiàn)書(shū)、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門(mén)。


為提升城市更新實(shí)施效率，《規(guī)定》明確了權(quán)屬認(rèn)定中可簡(jiǎn)化手續(xù)的具體情形和可簡(jiǎn)化的具體手續(xù)。對(duì)符合深府〔2010〕66號(hào)文件規(guī)定的處理對(duì)象或者國(guó)有已出讓用地上無(wú)合法手續(xù)的建筑物，在權(quán)屬認(rèn)定中無(wú)需辦理規(guī)劃確認(rèn)、土地權(quán)屬證明、房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門(mén)核發(fā)權(quán)屬認(rèn)定的處理意見(jiàn)書(shū)?！兑?guī)定》還對(duì)權(quán)屬認(rèn)定過(guò)程中涉及的罰款、地價(jià)、契稅繳交要求進(jìn)行了明確。


此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進(jìn)行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進(jìn)行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無(wú)償移交政府。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則等政策文件的要求將不少于15%的土地?zé)o償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。


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